Пример бизнес-плана строительства жилых домов

БИЗНЕС-ПЛАН проекта строительства жилых домов в Московской области 2014 год

Настоящий бизнес-план разработан для обоснования сделки по приобретению компании-застройщика жилого комплекса в Московской области. Все данные, оценки, планы, предложения и выводы, приведенные по данному проекту, касающиеся его потенциальной прибыльности, объемов услуг, расходов, нормы прибыли и будущего ее уровня, основываются наилучшим образом на согласованных мнениях всего коллектива участников разработки программы. Информация, содержащаяся в данном бизнес - плане, получена из надежных источников, заслуживающих доверия. Для моделирования финансовых потоков применялся специализированный программный продукт «Project Expert Professional 7.53", методология расчёта которого отвечает: • международным стандартам бухгалтерского учета (GAAP); • международным стандартам финансовой отчётности IAS; • международным стандартам оценки эффективности инвестиций UNIDO; • «Методическим рекомендациям по оценке эффективности инвестиционных проектов» (вторая редакция), утвержденным совместным постановлением Минэкономики РФ, Минфина РФ и Госстроя России от 21.06.99г. № ВК 477.

2 Оглавление РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА .................................................................................................... 4 Введение ..................................................................................................................... 4 Приобретаемый застройщик ..................................................................................... 4 ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ .................................................................................. 6 Характеристики объекта строительства .................................................................. 6 Месторасположение объекта .................................................................................... 6 Цели проекта .............................................................................................................. 8 Схема сделки .............................................................................................................. 8 Потребность в финансировании ............................................................................ 8 Основные прогнозы проекта ..................................................................................... 9 Cash Flow/Прибыль ................................................................................................ 9 Финансовая эффективность ................................................................................... 9 АНАЛИЗ РЫНКА И ОТРАСЛИ ............................................................................... 10 Объем предложения ................................................................................................. 10 Уровень цен на недвижимость ............................................................................... 11 МАРКЕТИНГОВАЯ СТАРТЕГИЯ ........................................................................... 13 Продукт ..................................................................................................................... 13 Цена ........................................................................................................................... 13 ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН .................................................................................. 16 График реализации инвестиционного плана ..................................................... 16 График финансирования инвестиционных затрат ............................................ 16 Источники финансирования инвестиционных затрат .......................................... 17 Условия кредитования ......................................................................................... 17 ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН............................................................................... 19 Условия и допущения .............................................................................................. 19 Налоги 19 Ценообразование ...................................................................................................... 19

3 Общие издержки ...................................................................................................... 20 План по персоналу ................................................................................................... 20 ФИНАНСОВЫЕ ПРОГНОЗЫ ПРОЕКТА ............................................................... 21 Эффективность инвестиций .................................................................................... 22 Прибыль проекта нарастающим итогом ................................................................ 22 График окупаемости (NPV) в рублях .................................................................... 24 АНАЛИЗ РИСКОВ ПРОЕКТА .................................................................................. 25 Анализ чувствительности проекта ......................................................................... 25 Приложение №1 Финансовые расчеты ..................................................................... 26

4 РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА Введение В рамках настоящего бизнес-плана рассмотрена эффективность сделки по обмену коттеджа, расположенного в XXX районе Московской области на объект жилого строительства, расположенный в г. XXX. Данная сделка проводится в качестве альтернативы продажи коттеджа, поскольку ликвидность возводимого в XXX жилья намного превышает ликвидность коттеджа. Кроме того, проведенный анализ рынка показывает, что цены, по которым будет продаваться жилье позволяют получить дополнительную прибыль от проекта. Объект жилого строительства будет приобретаться путем покупки компаниизастройщика. Приобретаемый застройщик Компания XXX была основана в 19XX году. Основной задачей компании было создание организации способной выполнить весь комплекс работ по строительству зданий и сооружений и оборудованию их внутренними инженерными сетями. За это время "XXX" прошел путь от подрядной организации до заказчика-застройщика. Компания была основана специалистами высокого класса в области пожарной безопасности и оснащения зданий инженерными системами. На сегодняшний день наша компания успешно выполняет: • Прокладку внутренних сетей электроснабжения (до 1000 в), водоснабжения, внутреннего электроосвещения, линий связи, радио, телевидения. • Монтаж установок пожаротушения, систем пожарной сигнализации, охранно-пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре, противодымной защиты, систем наружного и внутреннего противопожарного водоснабжения, инженерного оборудования зданий для целей пожаротушения и эвакуации людей при пожаре, систем автоматизации инженерного оборудования и технологических процессов, систем контроля доступа и видеонаблюдения любого уровня сложности. • Осуществляет все виды огнезащитной обработки металлических конструкций (в т.ч. воздуховодов), древесины и материалов на ее основе. • Осуществляет поставку противопожарного оборудования, первичных средств пожаротушения, всех видов огнетушащих средств.

5 • Выполняет работы по проектированию, обследованию, наладке, ремонту и техническое обслуживание всех вышеперечисленных систем. • Занимается производством и поставкой оборудования газового пожаротушения. • Имеет право на выполнение функций генерального подрядчика, заказчика-застройщика. На данный момент ООО «XXX» является инициатором проекта Строительство группы многоэтажных жилых домов Контактная информация Наименование клиента (полное / краткое) Общество с ограниченной ответственностью «XXX», ООО «XXX» Государственный регистрационный номер (ОГРН) XXX Дата государственной регистрации «XX» X 19XXг. № XXX Орган государственной регистрации XXX ИНН XXX Адрес местонахождения (юридический адрес)/фактический/почтовый XXX Учредители (юридические лицо - наименование, ИНН; физическое лицо – Ф.И.О.) и доля их участия XXX Наименование официального сайта в сети Интернет XXX Номера контактных телефонов/факсов, адрес электронной почты XXX Генеральный Директор/Руководитель организации XXX Главный бухгалтер XXX Банки в которых обслуживается компания-заемщик и какие средние обороты по счетам в месяц? XXX

ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ Характеристики объекта строительства Объект строительства расположен на земельном участке площадью 10 000 кв.м. по адресу: Московская область, г. XXX, ул. XXX Строительный проект в целом состоит из 3-х жилых домов, корпуса переменной этажности. Корпус 1: 17-этажный односекционный жилой дом, проект серии XXX Корпус 2: проект повторного применения XXX Корпус 3: проект повторного применения XXX Земельный участок площадью 1,0 га расположен в г. XXX в жилой зоне в XXX. Участок свободен от временных строений. Рельеф участка ровный, с частичным понижением к северу. С севера участок граничит с многоэтажной жилой застройкой, далее ул. XXX, с востока – свободные городские земли (территория перспективного жилищного строительства), далее частная жилая застройка, с юго-востока – территория индивидуальной жилой застройки, с юга – проезд, далее многоэтажный жилой дом, с запада – ул. XXX, далее территория XXX. В районе участка застройки отсутствует загазованность воздуха, поскольку вблизи нет предприятий и основных городских магистралей. Рядом с территорией застройки имеется два крупных сетевых магазина «Дикси» и «Пятёрочка», в шаговой доступности детский сад и школа. Месторасположение объекта XXX — административный центр XXX района Московской области, крупнейший населённый пункт муниципального образования «XXX». Расположен на реке XXX, в XXX. В XXX есть всё для комфортной жизни современного человека: в городе работают три рыночных комплекса, четыре крупных торговых комплекса, сетевые магазины: «Дикси» (4 магазина), «Магнит»(2 магазина), «Эльдорадо» (1 магазин), «М.видео», «Техносила», «Авто49», «Евросеть», «Связной», «Л’Этуаль» (2 магазина), «OGGI», «Терволина», «Adidas», «Reebok», «Перекрёсток», «О’Кей», «Пятёрочка». Есть четыре ресторана, несколько баров и кафе, множество летних кафе, закусочная Макдоналдс. Услуги отдыхающим предоставляют один кинотеатр с современным залом, несколько бильярдных, танцевальные клубы. Активным отдыхом можно заняться в нескольких фитнес клубах, тренажёрных залах, бассейне. Работают пять бань, три ателье, две

7 прачечные, химчистки, парикмахерские, ремонты, косметические салоны. Развиты платные медицинские услуги, есть негосударственные лаборатории, работают стоматологические клиники, предоставляются платные услуги и в государственных учреждениях. XXX славится и качественными продуктами питания, здесь расположено производство таких компаний как ОАО «XXX», ООО «XXX», ООО «XXX», хлебокомбинат, молокозавод, хладокомбинат. Оживлённое пассажирское движение обслуживает городской автовокзал на котором работают как автоколонна ГУП МО «Мострансавто», так и частные транспортные предприятия, таксисты. Автоколонна обеспечивает 17 внутригородских, 26 внутрирайонных маршрутов и три маршрута, сообщающих город с Москвой (время в пути примерно 1 час (экспресс) — 1 час 15 минут). Организовано прямое автобусное сообщение с городами: XXX. Весь город охвачен движением коммерческого транспорта. Хорошая инфраструктура, отличная экология, хорошо организованное транспортное сообщение с городами: XXX, достаточно невысокие цены на жильё, вызывает хороший спрос на жилую недвижимость в г. XXX, что позволит обслуживать привлекаемый заём, и получить высокую прибыль.

Цели проекта 1. Осуществить сделку обмена объектов 2. Произвести достройку объекта жилищного строительства 3. Быстро распродать квартиры в возводимом комплексе 4. Выйти в наличность при запланированном размере прибыли. Схема сделки В результате сделки все права на объект недвижимости переходят к инициаторам проекта, объект будет быстро достроен, а квартиры реализованы. Общая стоимость проекта составит 350 миллионов рублей. Из них 200 миллионов - стоимость коттеджа и 150 миллионов - затраты на достройку объекта. Потребность в финансировании Структура финансирования Источники финансирования Кредит 150 000 000 Собственные средства 200 000 000 Поступления от продаж 411 907 675 Итого 761 907 675 Использование средств Покупка компании 200 000 000 Строительство 3 корпусов 561 907 675 Итого 761 907 675

9 Основные прогнозы проекта Cash Flow/Прибыль Финансовая эффективность

10 АНАЛИЗ РЫНКА И ОТРАСЛИ Объем предложения Во II квартале 2014 г. на рынок новостроек Московской области было выведено 165 домов. За это же время было распродано или временно снято с реализации 124 объекта. В результате объем предложения первичного жилья вырос на 4,4% по сравнению с I кварталом, или на 135 300 кв. м. По итогам первого полугодия общая площадь квартир, выставленных на продажу, составила 3 184 400 кв. м в 976 новостройках, по данным «ИРН-Консалтинг». Наибольшее количество нового жилья было выведено на рынок в Щелковском районе, Железнодорожном, Красногорске и Ленинском районах – от 30 000 до 60 000 кв. м. Это новые проекты «Трубино» в Щелковском районе и «Ольгино парк» в Железнодорожном. А также новые корпуса в давно реализуемых жилых комплексах «Изумрудные Холмы» в Красногорске и проектах компании «Мортон» в Ленинском районе – «Мортонград Бутово» и «Восточное Бутово». 71,5% объема предложения подмосковных новостроек было сосредоточено в 19 городах и районах Московской области. Распределение выставленных на рынок площадей по городам представлено на диаграмме ниже: Диаграмма 1Объем предложения жилья (кв.м.)

11 Лидером по общей площади квартир в продаже стал Одинцовский район – 230 600 кв. м. При этом максимальное количество новостроек и квартир в продаже – 85 и 3440 соответственно – зафиксировано в Балашихе. Вывод Объем жилья, которое планируется построить в рамках данного проекта составляет 1% от рынка. Уровень цен на недвижимость По данным компании "Пересвет-Инвест", в августе средняя стоимость квартиры на вторичном рынке Подмосковья составила чуть более 132 тыс. долл., или около 4,9 млн руб. (при курсе 37 руб. за долл., по данным WinNER). Средний уровень цены 1 кв. м. составил 2365 долл., или примерно 87,5 тыс. руб. По сравнению с предыдущим месяцем рублевея цена увеличилась на 1,9% (с аналогичным периодом прошлого года - на 2,8%). Причем наиболее активный месячный рост наблюдался в самых удаленных от Москвы городах (от 60 км) - на 2,5%. На 2,1% подорожали квартиры в населенных пунктах в зоне удаленности 31-60 км, на 0,3% - 16-30 км, на 0,8% - 6-15 км. На 0,9% повысилась стоимость 1 кв. м в городах-спутниках. Кроме средних цен для нас также представляет интерес минимальный для московской области уровень цен - в наименее перспективных и удаленных городах. Эти цены могут использоваться в качестве минимального уровня, ниже которого стоимость жилья не падает. Как можно видеть на диаграмме 2 (источник - РБК.Недвижимость), минимальные цены квадратного метра в новостройках московской области составляют ~42 тысячи рублей за квадратный метр. Прогнозные цены в рамках проекта начинаются с 49 тысяч рублей, что сопоставимо с минимальными ценами области - при значительно лучшем расположении. Вывод Прогнозные цены на недвижимость существенно ниже среднерыночных и поэтому - вполне обоснованы. Специалисты ИНКОМ-Недвижимость также отмечают, что «на первичном рынке Подмосковья разница в цене за квартиру с момента начала строительства до

12 сдачи дома в эксплуатацию составляет 28%, а в отдельных проектах рост стоимости составил более 40%». (Инком-Недвижимость, 2014) Вывод Таким образом, заложенный в расчеты рост цены на 17,8% в течение периода строительства и продажи также является обоснованным. По оценкам специалистов Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, «наибольшим спросом на первичном рынке пользуется Горьковское направление — 16% от общего объема. Во многом благодаря г. Балашихе, лидеру по количеству новостроек и крупнейшему из городов ближнего Подмосковья. В настоящее время в нем на продажу выставлено около 3,5 тыс. квартир по 85 адресам. Средняя стоимость предложения по этому направлению в июле составила 75,5 тыс. рублей за кв. м, стоимость квартиры — 4,6 млн рублей. Это одно из самых востребованных направлений среди покупателей жилья экономкласса, для которых главным критерием при выборе недвижимости является стоимость».(Инком-Недвижимость, 2014) Суммируя информацию, представленную в обзоре рынка, можно сделать следующее заключение: • Выбранное направление является наиболее привлекательным для целевой клиентуры • Прогноз цен сделан с большим запасом прочности • Планируемое изменение цен в период строительства является реалистичным Вывод Таким образом, риск недостаточных продаж недвижимости можно считать низким.

13 МАРКЕТИНГОВАЯ СТАРТЕГИЯ Продукт Как уже было отмечено выше, объект представляет собой жилье эконом-класса, относящееся к наиболее востребованному по XXX направлению. Дополнительную привлекательность XXX по сравнению с другими городами Московской области придает наличие XXX. Кроме того, жилой комплекс будет расположен в пределах пешей доступности от XXX, что позволяет без проблем ездить на работу в Москву. Кроме того, и в XXX и в расположенной в нескольких километрах XXX имеется большое количество предприятий, поэтому покупатели квартир будут обеспечены работой по месту жительства. Цена Как известно, цена является наиболее мощным фактором принятия решения о покупке. Поскольку рассматриваемый проект входит в состав сложной сделки, и определяющим фактором ее эффективности является быстрая продажа квартир, цена будет установлена на уровне, более низком чем существует на рынке. При этом, до момента завершения строительства стоимость квартир будет установлена с дисконтом ~ 17% от конечной цены. Динамика выхода на целевую цену представлена на диаграмме ниже.

14 Диаграмма 2 Стоимость кв. метра жилья в зависимости от этапа проекта Реалистичность данной динамики можно оценить, проведя сравнение существующих на рынке цен. На диаграмме 2 в разделе «Анализ рынка и отрасли» приведены цены на недвижимость в наименее привлекательных городах Московской области. Нанеся их расположение на карту, мы можем увидеть, что все располагаются на значительном удалении от Москвы, недалеко от границ области. Территориально XXX расположен по XXX направлению между XXX (средняя цена кв.м. - 40,2 т.р.) и XXX (средняя цена кв.м. - 70,5 т.р.). Элементарное «среднее арифметическое значение» цены дает нам 55,7 тысяч рублей - то есть стоимость близкую к максимальному прогнозу. Прогноз продаж в натуральных показателях и в денежном выражении представлен на графиках ниже:

15 Таким образом, проект будет завершен в течение 2 лет.

16 ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН График реализации инвестиционного плана График финансирования инвестиционных затрат № Наименование Стоимость с НДС, руб. 1 Покупка компании 200 000 000 Строительство 3 корпуса 129 533 037 2 Аренда/приобретение земли 2 846 599 3 Подготовка документации и согласование 2 820 170 4 Экспертиза и согласование проекта строительства 2 893 434 5 Подготовка площадки и земляные работы 1 215 117 6 Строительство здания 80 619 568 7 Наружные и внутренние сети 30 003 488 8 Затраты застройщика-заказчика 4 853 582 9 Эксплуатационные расходы 2 623 871 10 Прочие расходы 1 657 208 Строительство 1 и 2 корпуса 432 374 637 10 Аренда/приобретение земли 7 991 458 11 Подготовка документации и согласование 7 983 492 12 Экспертиза и согласование проекта строительства 85 091 172 13 Подготовка площадки и земляные работы 8 205 765 14 Строительство здания 3 425 978 15 Наружные и внутренние сети 13 964 485 16 Затраты застройщика-заказчика 293 562 138 17 Эксплуатационные расходы 7 467 944 18 Прочие расходы 4 682 204 ИТОГО 761 907 675

17 Источники финансирования инвестиционных затрат Условия кредитования Название Сумма (руб.) Срок Ставка % Отсрочка Кредит Банка Москвы 150 000 000,00 24 мес. 15,00 2 мес. Движение средств в рамках кредита1 10-12.2014 2015 год 2015 год Поступления в виде займов 150 000 000 Выплаты на погашение займов 6 818 181 81 818 182 61 363 637 Затраты на обслуживание займов 3 750 000 15 852 272 3 835 227 На графике ниже представлено соотношение операционной прибыли фабрики и выплат по кредиту. Как можно видеть, объем прибыли позволяет без проблем погашать кредит. Вывод Схема финансирования является надежной и позволяет уверенно достигнуть поставленных целей. 1 График платежей по кредиту представлен ниже

18

ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН Условия и допущения Для прогнозирования финансовых потоков были приняты следующие допущения: • Расчеты были проведены без учета инфляции. • Ставка альтернативных вложений составляет 19,5% в рублях и 19,5% в долларах США. Налоги Название налога База Период Ставка Налог на прибыль Прибыль Год 20 % Налог на имущество Настраиваемая Квартал 2.2 % Страховые взносы Зарплата Месяц 30 % Взносы на страхование от несчастных случаев Зарплата Месяц 1 % НДС Добав. стоим. Квартал 18 % Переплаченный НДС переносится в будущие периоды. Убытки предыдущих периодов списываются в течение 120 мес. Ценообразование В таблице ниже представлены продаваемая площадь по корпусам с количеством квартир, и рассчитана средняя площадь квартиры. Продаваемая площадь корпусов Кол-во квартир Ср. площадь квартиры 3 корпус 6 709,46 88 76,24 1 и 2 корпуса 26 496,54 291 91,05

20 Стартовая цена 1 кв. м. до окончания строительства = 49 730 руб. и к завершению строительства вырастет до 58 620 руб. Продажи планируется начать с 3 месяца от начала строительства. До момента ввода в эксплуатацию будет продано 40% квартир, после ввода в течение 1 года будет распроданы оставшиеся квартиры. Общие издержки Название Сумма (руб.) Платежи Управление Аренда офиса 30 000,00 Ежемесячно, весь период пр-ва Офисные расходы 20 000,00 Ежемесячно, весь период пр-ва Поддержание сайта 10 000,00 Ежемесячно, весь период пр-ва Производство Комиссия агентствам 3% от продаж План по персоналу Должность Кол-во Зарплата (руб.) Платежи Управление Генеральный директор 1 100 000 Ежемесячно, весь период пр-ва Главный инженер 1 80 000 Ежемесячно, весь период пр-ва Финансовый директор 1 70 000 Ежемесячно, весь период пр-ва Главный бухгалтер 1 60 000 Ежемесячно, весь период пр-ва Секретарь 1 40 000 Ежемесячно, весь период пр-ва Водитель 1 35 000 Ежемесячно, весь период пр-ва

21 ФИНАНСОВЫЕ ПРОГНОЗЫ ПРОЕКТА Ставка дисконтирования (ставка сравнения, норма дохода) — это стоимость привлеченного капитала, т.е. ставка ожидаемого дохода, при котором владелец капитала согласен инвестировать. Доходность депозитов или других ценных бумаг, инфляция и другие подобные финансовые показатели являются только косвенными данными, на основе которых можно принимать решение о приемлемом для инвестора доходе на вложенный капитал. Оценка ставки дисконтирования кумулятивным методом определяется исходя из следующей формулы: d = Emin + I + r, где d — ставка дисконтирования (номинальная); Emin — минимальная реальная ставка дисконтирования; I — темп инфляции; r — коэффициент, учитывающий уровень инвестиционного риска (премия за риск). Emin выбрана 8,5%, как средняя доходность ДГО России. I составляет 6%, в соответствии с прогнозом Министерства финансов РФ на 2014 год (источник - Российская газета 7.09.2013 года) r примем равным 5% - на основании методики, изложенной в «Положении об оценке эффективности инвестиционных проектов при размещении бюджета развития Российской Федерации» (утверждено Постановлением Правительства РФ №1470 от 22.11.97)5. В этой методике описана рекомендованная процедура определения ставки дисконтирования для анализа проекта и предложена следующая «лестница» рисковых премий: Тип проекта Рисковая премия Вложения при интенсификации производства на базе освоенной техники 3–5% Увеличение объема продаж существующей продукции 8–10% Производство и продвижение на рынок нового продукта 13–15% Вложения в исследования и инновации 18–20% d = 8,5 + 6 + 5 = 19,5 % Исходя из проведенного расчета, ставка дисконтирования для проекта составляет 19,5%.

22 Эффективность инвестиций Показатель Значение PB, период окупаемости (мес.) 18 DPB, дисконтир. период окупаемости (мес.) 19 NCF, чистый денежный поток 608 997 644 NPV, чистый приведенный доход 370 951 866 IRR, ставка внутренней рентабельности 115% PI, индекс прибыльности 3,11 Прибыль проекта 643 021 868 IRR - ставка внутренней рентабельности проекта. Используется для сравнения доходности с альтернативными вариантами вложения денежных средств. Для данного проекта IRR равна 115 % годовых. Индекс прибыльности PI демонстрирует относительную величину доходности проекта. Он рассчитывается, как отношение суммы чистых денежных потоков по месяцам проекта к сумме инвестиций и определяет сумму прибыли на единицу инвестированных средств. Обязательное условие реализации проекта: индекс прибыльности должен быть больше 1. Чистый приведенный доход проекта (NPV) показывает разницу входящих и исходящих денежных потоков проекта, приведенных к первому году со ставкой дисконтирования, равной ставке альтернативных вложений. В рамках расчетов, будущие потоки были продисконтированы по ставке 19,5% годовых. NPV данного проекта составит 370 951 866 рублей. Прибыль проекта нарастающим итогом Строка 1 год 2 год 3 год Чистая прибыль -194 318 655 689 492 743 147 847 779 Прибыль нарастающим итогом -194 318 655 495 174 088 643 021 868 Чистая прибыль проекта составит 643 021 868 рублей.

Прибыль нарастающим итогом отображена на графике ниже

24 График окупаемости (NPV) в рублях Как видно из графика, проект окупится в апреле 2016 года.

АНАЛИЗ РИСКОВ ПРОЕКТА Основными рисками проекта является повышение себестоимости продукции и риск падения продаж (снижение показателей, как по объемам продаж, так и по предусмотренной цене реализации). Анализ чувствительности проекта Цель анализа чувствительности – определение степени влияния изменения исходных данных проекта на его финансовый результат. Анализ чувствительности проекта заключается в определении критических границ изменения факторов. Например, насколько максимально можно снизить объемы продаж или цены на продукцию, работы или услуги, при которых чистый приведенный доход (NPV) будет равен нулю. Чем шире диапазон параметров, в котором показатели эффективности остаются в пределах приемлемых значений, тем выше запас прочности проекта, тем лучше он защищен от колебаний различных факторов, оказывающих влияние на результаты реализации проекта. Алгоритм анализа: Изменяем выбранные параметры, уменьшая их на 50%, а затем, увеличивая на 50% с шагом 10%, после каждого изменения производим перерасчет его экономики и отображаем на графике размер (NPV). Как видно из графика, проект выдерживает 21%-е снижение цены продаж выдерживает изменение остальных показателей на 50%, оставаясь при этом рентабельным. Вывод Уровень риска проекта может быть оценен, как невысокий: при ставке дисконтирования 19,5% годовых NPV проекта не просто остаётся положительным, а имеет высокое значение.

Приложение №1 Финансовые расчеты Структура результатов расчета построена по следующему принципу: Основные таблицы – это Cash Flow («Прогноз движения денежных средств») и «Прогноз прибылей – убытков». Прогноз прибылей-убытков содержит расчет прибыли с точки зрения бухгалтерии. Прогноз движения денежных средств содержит расчет реального движения денег в рамках проекта. Расшифровки строк можно увидеть в финансовой модели в EXCEL. Отчет о движении денежных средств по годам, руб. № Строка 0 1 год 2 год 3 год 1 Поступления от основной деят. руб. 574 588 674,82 1 084 584 328,84 226 170 867,45 2 Затраты на материалы руб. 0,00 0,00 0,00 3 Зарплата руб. -4 620 000,00 -4 620 000,00 -770 000,00 4 Общие затраты руб. -17 957 660,24 -33 257 529,87 -6 905 126,02 5 Налоги руб. -83 359 551,23 -315 738 222,69 -70 647 961,47 6 Денежные потоки от операционной деятельности руб. 468 651 463,34 730 968 576,29 147 847 779,95 7 Инвестиции в здания и сооружения руб. 0,00 0,00 0,00 8 Инвестиции в оборудование и др. акт. руб. 0,00 0,00 0,00 9 Инвестиции в нематериальн. активы руб. -741 361 769,56 -20 545 905,98 0,00 10 Денежные потоки от инвестиционной деятельности руб. -741 361 769,56 -20 545 905,98 0,00 11 Собственные средства руб. 200 000 000,00 0,00 0,00 12 Поступления кредитов руб. 150 000 000,00 0,00 0,00 13 Возврат кредитов руб. -68 181 818,18 -75 000 000,00 0,00 14 Выплата процентов по кредитам руб. -16 789 772,73 -6 647 727,27 0,00 15 Денежные потоки от финансовой деятельности руб. 265 028 409,09 -81 647 727,27 0,00 16 Суммарный денежный поток руб. -7 681 897,13 628 774 943,03 147 847 779,95 17 Денежные средства нарастающим итогом руб. -7 681 897,13 621 093 045,90 768 940 825,85

27 Отчет о прибылях и убытках по годам, руб. № Строка 0 1 год 2 год 3 год 1 Валовая выручка руб. 486 939 554,93 919 139 261,73 191 670 226,65 2 Материалы и комплектующие руб. 0,00 0,00 0,00 3 Валовая прибыль руб. 486 939 554,93 919 139 261,73 191 670 226,65 4 Оплата труда руб. 6 052 200,00 6 052 200,00 1 008 700,00 5 Общие издержки руб. 15 218 356,14 28 184 347,34 5 851 801,71 6 Амортизация руб. 0,00 0,00 0,00 7 Итого затраты руб. 21 270 556,14 34 236 547,34 6 860 501,71 8 Прибыль от продаж руб. 465 668 998,79 884 902 714,39 184 809 724,93 9 Налог на имущество руб. 0,00 0,00 0,00 10 Проценты к уплате руб. 17 812 500,00 5 625 000,00 0,00 11 Другие издержки руб. 628 272 686,07 17 411 784,73 0,00 12 Прибыль до налогообложения руб. -180 416 187,28 861 865 929,66 184 809 724,93 13 Налог на прибыль руб. 13 902 468,36 172 373 185,93 36 961 944,99 14 Чистая прибыль руб. -194 318 655,64 689 492 743,73 147 847 779,95 15 Прибыль нарастающим итогом руб. -194 318 655,64 495 174 088,09 643 021 868,04 EBITDA руб. -162 603 687,28 867 490 929,66 184 809 724,93 EBIT руб. -162 603 687,28 867 490 929,66 184 809 724,93

Made with FlippingBook

RkJQdWJsaXNoZXIy MTc0MzY4Mg==